چند درصد تهرانی‌ها مستأجرند؟

حمیدرضا صارمی در دومین نشست عصرانه‌های خانه معمار با موضوع “خانه‌های خالی شهر تهران” با اشاره به موضوع خانه‌های خالی شهر تهران، گفت: هرگاه صحبت از مسکن سازی در شهر تهران می‌شود، نقد‌های زیادی به ما وارد می‌کنند که تهران مملو از خانه‌های خالی است، در حالیکه ما با کمبود مسکن در شهر تهران مواجهیم؛ بنابراین همه باید در این حوزه به یک اجماع برسیم که اگر تعداد خانه‌های خالی در تهران زیاد است، روند تولید مسکن باید متوقف شود؛ اما اگر چنین موضوعی صحت ندارد، باید این شائبه از اذهان پاک شود.

برخی املاک به دلیل فرسودگی خالی از سکنه هستند

به گزارش باشگاه خبرنگاران، وی ادامه داد: در این مقوله باید توجه داشت که رشد طبیعی جمعیت تهران همچنان ادامه دارد و طبق آخرین سرشماری که سال ۱۳۹۵ انجام شده، حداقل یک میلیون نفر به جمعیت شهر تهران اضافه شده است.

شهر تهران ۹۳۰ هزار پارسل اعم از مسکونی، تجاری، اداری و … دارد، حال اگر عمر ساختمان در تهران را ۵۰ سال در نظر بگیریم، به طور معمول سالانه ۲۰ هزار پارسل در معرض فرسودگی قرار می‌گیرند و واقعیت این است که املاک بالای ۵۰ سال، دیگر قابلیت سکونت ندارند؛ بنابراین باید این نکته را در نظر گرفت که تعدادی از املاک به دلیل فرسودگی خیلی زیاد خالی از سکنه هستند.

صارمی تصریح کرد: ما سال گذشته بنا به درخواست وزیر راه و شهرسازی و تاکید شهردار تهران به نواحی اعلام کردیم تا با استفاده از تمامی ابزار‌های موجود، خانه‌های خالی را شناسایی کنند و طبق نتایج این تحقیقات، تعداد خانه‌های خالی شهر تهران به ۱۰ هزار واحد هم نرسید، ولو اینکه مدتی در سال خالی باشند.

معاون شهرداری تهران اضافه کرد: نباید از این موضوع غافل شد که تهران دارای مرکزیت است و بسیاری از افرادی که فعالیت‌های تجاری، علمی و اداری دارند، دائما از شهر‌های دیگر به تهران در حال رفت و آمد هستند و برخی از آن‌ها برای انجام فعالیت‌های خود واحد‌هایی را در اختیار دارند و یا برخی نمایندگی سازمان‌ها و شرکت‌های سایر شهرها، دفاتری را در برخی واحد‌ها برای خود مجهز کرده اند که ممکن است در زمان‌هایی از سال خالی باشند، بنابراین، این واحد‌ها کارکرد دارند و واحد خالی محسوب نمی‌شوند.

وی با بیان اینکه مطابق تحقیقات و بررسی‌های انجام شده ما در تهران واحد خالی به معنای واقعی نداریم، اظهار داشت: اینکه براساس سرشماری ۱۳۹۵، تعداد زیادی واحد‌های خالی در شهر تهران وجود دارد، مبنای علمی ندارد، چراکه اولا از آن سرشماری ۸ سال گذشته است، ثانیا، در هنگام آمارگیری، ممکن است، ساکن یک واحد به هر دلیلی آنجا حضور نداشته باشد و براساس تحقیقات ما، شهر تهران، کمتر از ۱۰ هزار خانه خالی دارد.

ضرورت تولید مسکن در پایتخت

سید مهدی هدایت مدیر عامل سازمان نوسازی شهر تهران نیز با تاکید بر ضرورت‌های تولید مسکن در پایتخت، گفت: ما در شهر تهران از سال ۱۳۶۵ تا ۱۳۹۵ شاهد کم شدن بعد خانوار از ۵.۱ به ۳.۳ بودیم درحالیکه تعداد خانوار افزایش یافته است.

از طرفی آمار شهرنشینی در کشورما از ۳۱ درصد در سال ۱۳۳۵ به ۸۵ درصد در ۱۴۰۳ رسیده است که این مسئله، نیاز شهر‌ها به مسکن را بیشتر کرده است.

مدیر عامل سازمان نوسازی شهر تهران ادامه داد: بیشتر افزایش جمعیت شهر تهران ناشی از ولادت‌هاست که ۷۹ درصد جمعیت را شامل می‌شود و مهاجرت سهم ۲۱ درصدی در افزایش جمعیت پایتخت دارد. در استان تهران شهر پردیس بیشترین سهم مهاجر پذیری و شهر تهران کمترین سهم از مهاجرت را دارد؛ بنابراین با درنظر گرفتن ولادت‌ها و ازدواج و طلاق، باید گفت که بیشترین نیاز شهر تهران به مسکن مربوط به ساکنان اصلی شهر است نه جمعیت مهاجر.

وی با بیان اینکه در شهر تهران بیشترین مهاجرت به شهر‌های اقماری صورت می‌گیرد، اظهار داشت: عدم برنامه ریزی مسکن در شهر تهران باعث شده که از ۱۰ میلیون سفری که در شهر تهران انجام می‌شود، حدود ۳.۵ میلیون سفر از شهر‌های اقماری به تهران باشد.

۵ مولفه موثر در حوزه مسکن/ در تهران کمتر از ۲۰ هزار واحد خالی وجود دارد

هدایت با اشاره به ۵ مولفه موثر در حوزه تولید مسکن، گفت: این مولفه‌ها شامل واحد‌های مسکونی خالی، میزان مهاجرت، بعد خانوار، میزان ازدواج و تعداد واحد‌های مسکونی فرسوده و ناپایدار است و با توجه به این مولفه ها، می‌بایست در شهر تهران طی یک دوره ۱۰ ساله، یک و نیم میلیون واحد مسکونی ساخته شود که در افق این برنامه ۱۰ ساله الزام شده که با توجه به ۵۰ سال عمر استاندار یک ساختمان، سالانه ۲ درصد نوسازی مسکن محقق شود.

وی افزود: همچنین طی این دوره، ۳۶۵ هزار واحد مسکونی ناپایدار موجود باید نوسازی شوند و در حوزه تولید مسکن نیز احداث ۴۳۵ هزار واحد مسکونی مورد نیاز زوج‌های جوان، ۹۵ هزار واحد مورد نیاز مهاجرین که مجموعا حدود یک میلیون و ۴۰۰ هزار واحد می‌شود باید طی یک دوره ۱۰ ساله احداث شود و این تکلیفی است که بر عهده شهرداری تهران است.

وی تصریح کرد: آمار صدور پروانه تا پیش از این دوره مدیریت شهری، سیری نزولی داشت، اما اکنون شاهد افزایش صدور پروانه نسبت به گذشته هستیم. البته باید گفت که در شهر تهران ازسال ۱۳۸۹تا ۱۳۹۳ برای ۷۰۰ هزار واحد مسکونی پروانه صادر شدکه مازاد مسکن مورد بحث نیز محدود به همان دوره است و امروز در شهر تهران کمتر از ۲۰ هزارواحد خالی وجود دارد.

۴۲ درصد خانوار‌های شهر تهران زیر خط فقر مسکن هستند

مدیر عامل سازمان نوسازی شهر تهران در خصوص عدم تناسب در عرضه و تقاضا مسکن در پایتخت، گفت: ۴۲ درصد خانوار‌های شهر تهران زیر خط فقر مسکن هستند و در شاخص توان پذیری مسکن اصلا وضع خوبی نداریم که این مسئله نیاز شهر به مسکن سازی را تشدید می‌کند.

بعد از ابلاغ طرح تفصیلی جدید، به دلیل ایجاد برخی محدودیت ها، تعداد صدور پروانه برای واحد‌های مسکونی کوچک مقیاس کم شد و صدور پروانه به سمت واحد‌های بزرگتر رفت. این موضوع موجب تولید واحد‌های مسکونی شد که تناسبی با نیاز عموم خریداران نداشتند، چراکه واحد‌های مازاد مورد بحث عموما در شمال شهر تهران هستند و برای گروه‌های هدف مناسب نیستند.

وی اضافه کرد: به همین دلیل ما در این دوره، با هدف تامین مسکن مورد نیاز شهروندان، توانستیم زیرساخت‌های لازم برای احداث ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در شهر را فراهم کنیم که این ۲۰۰ هزار واحد، عموما در پهنه جنوب تهران و با بهره گیری از عرصه‌های ناکارآمد و بی دفاع شهری، ضمن تامین خدمات هفتگانه احداث خواهند شد.

هدایت تاکید کرد: نوسازی بافت‌های فرسوده و پلاک‌های ناپایدار شهر تهران نیز با رویکرد ایجاد محلات الگو در دست اقدام است؛ بنابراین جریان ساخت مسکن در تهران باید تبدیل به یک جریان پایدار شود.

۵۱ درصد از ساکنان شهر تهران، مستاجرند

در ادامه کیانوش گودرزی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز در این جلسه با بیان اینکه یکی از نقاط ضعف ما، موضوع آمار در کشور است، گفت: هیچکدام از سازمان‌هایی که در کشور در حوزه مسکن فعالیت می‌کنند، آمار و اطلاعات دقیق و هیچ جامعه آماری ندارند.

یعنی نه تعداد مستاجران مشخص است و نه تعداد قشر آسیب پذیری که باید در تامین مسکن مورد توجه قرار بگیرند و هر آنچه در این حوزه مطرح می‌شود، تقریبی است.

وی افزود: وزارت راه و شهرسازی در این دوره یک برنامه جدیدی را از طریق سامانه املاک و اسکان تعریف کرده و از این طریق به دنبال یک جامعه آماری است تا بتواند چشم اندازی را برای سال‌های بعدی طراحی و مدیریت کند.

وی با اشاره به حضور ۳ میلیون اتباع بیگانه در پایتخت، بیان کرد: ۵۱ درصد از ساکنان شهر تهران، مستاجر هستند و این مسئله خود گویای نیاز شهر تهران به مسکن سازی است و در این مسیر، شهرداری، وزارت راه و شهرسازی و شرکت‌هایی که در حوزه ساختمان فعال هستند، می‌بایست به تولید مسکن ادامه دهند و به نظر من شهر تهران، بیش از یک و نیم میلیون واحد مسکونی نیاز دارد؛ بنابراین تحقق این مهم نیازمند برنامه ریزی و کار گروهی منظم است. در این فرایند نیز حتما باید سروسامانی به اتباع بیگانه داده شود.

گودرزی با تاکید بر اینکه مردم ما نیازمند خانه‌هایی مطلوب هستند، اظهار داشت: اینکه وزارت راه و شهرسازی از طریق سامانه اسکان سعی دارد خانه‌های خالی را شناسایی کند، کار خوبی است، اما در اصل ماجرا تاثیری ندارد و صرفا یکسری فشار‌های روانی را برطرف می‌کند.

آمار خانه‌های خالی قابل استناد نیست

در ادامه جلسه، پروانه اصلانی مدیرکل سابق دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی درخصوص سامانه املاک و اسکان، گفت: در سامانه اسکان، مدلی طراحی شده که خانه‌های خالی با استفاده از ظرفیت خود مردم شناسایی شوند.

سازوکار این سامانه بدین صورت است که ما با استفاده از پایگاه‌های داده‌ای که در اختیار داریم، به اطلاعات خانوار‌ها در واحد‌های مسکونی دسترسی پیدا می‌کنیم، یعنی اگر آن‌ها نسبت به ثبت آدرس در هر سازمانی اعم از بیمه یا باز کردن حساب بانکی و یا هرجای دیگر اقدام کرده باشند، این آدرس در سامانه درج می‌شد و اگر در بررسی‌ها خانه‌ای وجود داشت که آدرس آن در هیچ سامانه‌ای درج نشده بود، به عنوان خانه خالی ثبت می‌شود تا زمانی که ساکن آن خانه به سامانه مراجعه کرده و آدرس خود را ثبت و مالک، اطلاعات ساکن را تایید کند و آن خانه از لیست خانه‌های خالی خارج شود.

وی ادامه داد: مسئله اصلی اینجاست که این اطلاعات صرفا تا حدی قابل اتکا هستند. به همین دلیل اعلام نتایج به سازمان امور مالیاتی برای دریافت مالیات از خانه‌های خالی، دست و پا شکسته و با کندی صورت می‌گیرد و برای اینکه نارضایتی‌های اجتماعی ایجاد نشود، قرار بر این شد که خانوار‌هایی که ۵ واحد خالی دارند به سازمان امور مالیاتی معرفی شوند.

اصلانی با بیان اینکه کارشناسان از ابتدا با ایجاد این سامانه مخالف بودند، اظهار داشت: سامانه اسکان، زمانی ایجاد شد که ما با یک رکود تورمی در بخش مسکن مواجه بودیم و اخذ مالیات‌های زیاد موجب می‌شد که چشم انداز ورود سرمایه گذاران به بخش مسکن تاریکتر شود، همان اتفاقی که امروز شاهد آن هستیم.

اخذ مالیات از خانه‌های خالی، تبعات منفی برای بخش مسکن دارد

وی با اشاره به اینکه اخذ مالیات از خانه‌های خالی، تبعات منفی برای بخش مسکن خواهد داشت، بیان کرد: در ابتدا باید گفت که ما واحد‌های خالی زیادی نداریم، چراکه ممکن است یک زمانی به خانه‌ای مراجعه شده و آن‌ها جواب نداده اند، آن خانه به عنوان خانه خالی ثبت شده است لذا این آمار چندان قابل استناد نیستند.

مدیرکل سابق دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی ادامه داد: در سال ۸۵ نسبت خانه‌های خالی به موجودی مسکن کشور ۴.۲ درصد، سال ۹۰ این نسبت ۸.۳ درصد و در سال ۹۵ نسبت مذکور ۱۱.۳ درصد و با احتساب حدود ۲۵ میلیون واحد مسکونی بوده است، اما طبق آخرین آمار سامانه املاک و اسکان، موجودی مسکن احصاء شده ۳۳ میلیون است که حتی مرکز آمار هم به این آمار دسترسی ندارد؛ بنابراین اگر فرض بگیریم هیچ واحدی نه اجاره و نه فروش رفته، اکنون نسبت خانه‌های خالی به کل واحد‌های موجود حدود ۷.۸ درصد و یک عدد نرمال است؛ بنابراین یعنی بازار مسکن کار می‌کند و وجود خانه‌های خالی برای تعدیل بازار لازم است.

اصلانی اضافه کرد: اکنون مسئله ما خانه‌های خالی نیستند و طرح کردن این موضوع، آدرس غلط در حوزه کنترل بازار مسکن است. اینکه ما امروز با دهک‌هایی روبه رو هستیم که استطاعت و توانایی دسترسی به مسکن را ندارند که دو علت دارد: اول، رشد اقتصادی که به صورت مداوم کاهنده بوده و سرانه درآمد خانوار را به شدت تحت تاثیر قرار داده است که ریشه حل آن نیز در بخش مسکن نیست.

دوم، اقتصاد سیاسی است که موجب افزایش قیمت‌ها ناشی از کاهش ارزش پول و رشد نقدینگی در بخش مسکن شده است. بنابراین، افراد برای حفظ ارزش سرمایه خود نسبت به خرید یک کالای با دوام از جمله مسکن اقدام می‌کنند. در اینجا وظیفه سیاستگذار کنترل بخش تورمی است..

وی تاکید کرد: وضع مالیات‌ها علی الخصوص افزایش نرخ مالیات بر خانه‌های خالی به شدت آثار مخربی بر بخش مسکن دارد. نکته دیگر اینکه همزمانی تنبیهاتی که در بخش مسکن برای سرمایه گذار تعریف شده و انتظارات تورمی منجر به افزایش مصرف زمین می‌شود.

زمین یک کالای تجدیدناپذیر و ظرفیت آن محدود است. وقتی توسعه افقی در شهر‌ها اتفاق می‌افتد یعنی مصرف زمین افزایش پیدا کرده است. هنگامی که مصرف زمین افزایش می‌یابد و رشد جمعیت و تقاضای انباشته داریم، بی تردید قیمت زمین افزایشی می‌شود و افزایش قیمت زمین هم یعنی افزایش حداقل ۵۰ درصدی قیمت مسکن.

اصلانی افزود: پس اینکه ما بگوییم علت افزایش قیمت مسکن و عدم دسترسی خانوار‌ها به مسکن، خانه‌های خالی است، ساده‌ترین و غیرمسئولانه‌ترین بهانه است. اما اینکه آیا سیاستگذاران بخش مسکن می‌توانند در این حوزه دخالت کنند یا نه؟ باید گفت که بله، اما این دخالت نباید از نوع تنبیه در شرایط رکود تورمی باشد.

کمبود مسکن موجب تورم در این حوزه می‌شود

حسن محتشم عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان مسکن تهران در ادامه با تاکید بر اینکه دولت‌ها برای اجرای برنامه‌ها و پروژه‌های خود باید از صاحبان صنایع مربوطه کمک بگیرند، گفت: در کشور‌های پیشرفته، اجرای پروژه‌ها در دست متخصصان آن حوزه است و دولت‌ها از تجربیات افراد حرفه‌ای و متخصص در سیاستگذاری‌ها بهره می‌گیرند، اما متاسفانه در کشور ما، کمتر شاهد این اتفاق هستیم.

گاهی صحبت‌هایی با حرفه مندان می‌شود، اما در نهایت تصمیمات، پشت در‌های بسته اتخاذ می‌شود که نه تنها در روند آن صنعت سهولت ایجاد نمی‌کند، بلکه موجب ایجاد موانع و محدودیت‌ها می‌شود.

عضو هیئت مدیره انجمن انبوه سازان مسکن تهران ادامه داد: ما مخالف ساخت یک میلیون واحد مسکونی طی ۱۰ سال نیستیم، اما باید به این نکته توجه کرد که قرار نیست یک شهر که دارای ظرفیت‌های محدود است، بطور نامحدود زیر ساخت و ساز برود، بدون اینکه به محیط زیست آن توجه کرد. درست است که ما با کمبود مسکن مواجه هستیم، اما باید به مکان یابی ساخت و ساز‌ها توجه ویژه شود تا شاهد نابودی محیط زیست نباشیم.

وی در خصوص خانه‌های خالی نیز اظهار داشت: به صورت طبیعی وجود ۵ تا ۱۰ درصد خانه خالی برای تعادل بازار لازم است و اگر نباشد، شاهد سوداگری، دلالی و افزایش قیمت غیرقابل قبول در بخش مسکن خواهیم بود. اما اکنون ما نه تنها خانه خالی نداریم که با کمبود مسکن هم مواجهیم و این کمبود با ورود تقاضای موثر به بازار موجب افزایش قیمت مسکن می‌شود.

محتشم ادامه داد: اکنون شرایط اقتصادی به گونه‌ای است که مردم نه پس انداز دارند، نه قدرت خرید مسکن و آن‌هایی که نیازمند مسکن هستند پولی برای ورود به بازار مسکن ندارند. در بحث خانه سازی، موضوع مهم این است که این خانه‌ها در جایی ساخته شوند که در توان خرید افراد جامعه هدف باشد و شهرداری با توجه به امکانات و رسالتی که در قبال شهروندان دارد، باید با توجه به حفط محیط زیست، خانه‌هایی کوچک و در توان مردم بسازد.

وی افزود: اکنون هجوم سرمایه و سرمایه دار برای حفظ ارزش پول خود، به سمت خرید مسکن است و اگر دولت، از طریق وضع مالیات‌های غیرمتعارف یا قوانین سختگیرانه، ورود سرمایه به این بازار را محدود کند، ما در تولید مسکن نیز با کسری با روبه رو می‌شویم.

در ادامه محرمی نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز درخصوص وضع مالیات بر خانه‌های خالی گفت: اگر سری به منطقه ۲۲ بزنیم، مشاهده می‌کنیم که عمده خانه‌های خالی در این منطقه و متعلق به ارگان‌هایی هستند که معافیت مالیاتی دارند. از طرفی اغلب خانه‌های خالی بدلیل عدم قابلیت انتفاع خالی می‌مانند، یعنی تعداد زیادی واحد خالی داریم که به دلایل مختلف از جمله نداشتن سند، خالی مانده اند؛ بنابراین ابتدا باید بررسی کرد که خانه‌های خالی متعلق به چه کسانی هستند.